Intervention communale

Pour une étude et des mesures relatives à la sous-location abusive via les plateformes d’hébergement telle qu’Airbnb

Postulat

Selon Roland Schegg, professeur à la Haute Ecole de gestion et tourisme du Valais, auteur d’un récent rapport sur Airbnb pour l’Observatoire valaisan du tourisme, 400 000 voyageurs ont séjourné avec Airbnb, pour un total d’un million de nuitées pour l’année 2015. Selon l’auteur, 85% des lits disponibles sont concentrés dans les cantons de Zurich, Berne, Vaud, Bâle, le Valais et le Tessin. La Suisse représente un marché en pleine expansion, aussi bien en termes du nombre de logements en location que du nombre d’habitants. Selon Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’ASLOCA Romande : « il ne s’agit plus d’une petite niche négligeable permettant à un locataire de réaliser sans investissement un revenu annexe en mettant son logement à disposition … on assiste à un lent, puissant et inexorable siphonage du marché immobilier local vers un marché globalisé et déterritorialisé dont les consommateurs ne sont pas les habitants contribuables de la région, mais les touristes du week-end charriés en masse dans les villes par les compagnies aériennes low-cost ».

Des conflits en perspective entre locataires et bailleurs

L’article 262 du code des obligations permet au sous-locataire de sous louer tout ou partie de la chose louée. Le locataire peut ainsi arrondir de temps en temps ses fins de mois. Il doit cependant obtenir l’autorisation du bailleur et lui communiquer les conditions de la sous-location. Si le loyer est abusif en comparaison du loyer principal, le bailleur peut refuser son consentement. La plupart des loyers pratiquées sur des plates-formes telles qu’Airbnb dépassant souvent le loyer principal, les locataires sont moins enclins à communiquer aux bailleurs les conditions de sous-location, de peur d’essuyer leur refus. Les régies qui surveillent et recensent les logements offerts à la location sur les plates-formes, en arguant que leur accord n’a pas été sollicité ou que le loyer est abusif, peuvent dès lors s’opposer à la sous-location. D’où, des conflits possibles, des menaces de résiliation de bail en perspective.
Moins de logements pour les Lausannois et des coûts importants pour la collectivité

Il n’est pas exagéré de dire que les pratiques d’hébergement de la société californienne constituent une transformation d’usage locatif non déclarée. Dans le cas de la ville de Genève, ce seraient 1000 logements qui auraient été sortis du marché immobilier local, soit l’équivalent de 40 immeubles de 25 logements ! La ville de Lausanne connaît une grave pénurie de logements. En soustrayant des logements du marché, Airbnb tend encore davantage la situation du logement et tire les loyers vers le haut. La plateforme d’hébergement fait ainsi subir des coûts importants à la collectivité puisqu’elle oblige la Ville à construire de nouveaux logements à loyer abordable pour compenser la perte et répondre aux besoins de la population. Partant, elle fragilise ses finances, creuse le déficit budgétaire et alourdit l’endettement.

Une menace pour le secteur hôtelier lausannois

La ville de Lausanne dispose d’une infrastructure hôtelière soumise notamment à la loi sur la restauration, le débit de boissons et l’hébergement. De ce fait, l’hôtellerie lausannoise fonctionne avec des exigences hautes en termes de normes de sécurité, d’hygiène, d’aménagement de sorties de secours et d’installation de systèmes d’alarme. Les hôtels lausannois sont soumis au respect de la convention collective de travail pour l’hôtellerie-restauration suisse. Ils transmettent l’identité de leurs clients à la police. Airbnb n’est pas astreinte à tout cela. Nous sommes devant une forme d’inégalité de traitement et une situation de concurrence déloyale entre Airbnb et les hôtels.

Des recettes fiscales en moins pour la Ville

Certains locataires et propriétaires hébergeurs d’Airbnb réalisent de bonnes affaires dans la sous-location. Toutefois, ce qu’ils gagnent d’un côté, le contribuable ne le retrouve pas nécessairement de l’autre. Tel est le cas quand le prix d’hébergement s’avère inférieur à celui des hôtels. En baissant les prix, Airbnb grève donc les bénéfices imposables des hôtels. Aussi, les transactions entre internautes étant gérées directement depuis la Californie, la police du commerce lausannoise et le fisc vaudois n’y voient que du feu. Ils ne perçoivent, ni taxe de séjour, ni impôts. Ainsi va le monde de la fiscalité optimisée.
Les plateformes d’hébergement profitent du flou réglementaire pour faire des affaires

Le principe de l’hébergement collaboratif est en soi positif dans le sens qu’il s’agit d’une offre complémentaire et plus variée par rapport aux canaux classiques de voyage. Il est compréhensible qu’un propriétaire cherche à réaliser un appoint de revenu en louant occasionnellement sa maison. En outre, la possibilité de mise en location d’un bien grâce aux plateformes d’hébergement permet de lutter contre les lits froids. En plus de s’acquitter des frais du logement, ils contribuent à l’essor l’activité économique dans les secteurs de la restauration, du transport, du nettoyage, de la blanchisserie ou de la culture.

Mais il n’empêche. Les enjeux évoqués plus haut mis à part, le marché Airbnb et assimilés pose plusieurs problèmes non résolus. A partir de combien d’objets loués se situe-t-on dans le concept d’économie du partage et à partir de combien entre-t-on dans une logique professionnelle? Un locataire peut-il quitter régulièrement son appartement aux fins d’y loger couramment des touristes ? Des appartements d’un même immeuble jamais occupés par leur propriétaire peuvent-ils être loués par ce dernier via Airbnb ? Une certaine pratique observée à Lausanne de retirer des logements du marché pour les relouer au secteur parahôtelier est-elle acceptable ? Airbnb doit-elle s’assurer que ses hébergeurs sont en règle avec les régies et les autorités communales avant de conclure un quelconque contrat d’hébergement ? Ce sont autant de questions non réglées et de flous juridiques non élucidés qui font la joie des hébergeurs et des plateformes d’hébergement.

Au vu de ce qui précède, les soussignés invitent la Municipalité, après consultation des milieux immobiliers, hôteliers et associatifs concernés, de voir l’opportunité de :
– dresser un état des lieux de la sous-location à Lausanne ;
– proposer des mesures pour juguler la sous-location et le changement d’affectation du locatif abusifs ;
– proposer des règles du jeu ainsi que des mesures normatives et fiscales de sa compétence en vue de sauvegarder l’intérêt général et de garantir l’égalité de traitement entre l’hôtellerie lausannoise et les plateformes d’hébergement ;
– remonter aux autorités supérieures les questions qu’elle n’aura pas pu résoudre.

Nkiko Nsengimana, le 12 avril 2016.